【导言】

      合同双方通过虚假意思表示签订《房屋买卖合同》，以房屋买卖为名，行借贷之实，根据《民法总则》第一百四十六条规定，《房屋买卖合同》被认定无效，双方按借贷合同关系处理。此时，出借人无权依据《房屋买卖合同》主张房屋所有权，虽双方存在以房屋作为借款担保的合意，但因未办理抵押登记，出借人不享有抵押权，所有权抵押权都落空，最终成为一般债权难以追回。

    【案情简介】

      2012年6月20日，林某（乙方）与刘某（甲方）签订一份《房屋买卖合同》，约定：乙方购买甲方坐落于福州市鼓楼区安泰街道八一七中路18号君临盛世茶亭（地块一、地块二）A区地块一商业综合楼1层16店面、2层16店面、3层16店面和A区地块一商业综合楼1层20店面、2层20店面、3层20店面；上述房产交易价格为800万元整（但房屋实际价值为1340万元）；甲方授权乙方在2012年9月19日后办理上述房产过户手续；乙方预付给甲方购房款800万元整；甲方委托乙方办理该房产的房产证及过户手续；签订合同当日甲方将房产预告登记证原件、商品房买卖合同原件、销售不动产发票原件交给乙方；甲方若在2012年9月19日前反悔，应归还乙方全部预付购房定金款存入乙方指定帐户，另加日3‰的违约金。

      2012年6月19日林某通过银行转账汇款300万元至刘某指定银行帐户，次日转账汇款500万元，合计汇款800万元，均注明其所支付的款项为“借款”。刘某将讼争店面的预告登记证明、商品房买卖合同、销售不动产发票等相关材料交给林某。林某已向福州汇丰盛物业管理有限公司交纳讼争店面至2013年4月份止的物业服务费。

    2012年9月初，福州市中级人民法院受理的毛某与黄某、刘某等人借款合同纠纷一案中，毛某申请诉讼保全，法院于2012年9月12日作出（2012）榕民保字第129号民事裁定书。2012年9月19日，福州中院作出（2012）榕执行字第394号协助执行通知书，查封刘某名下的上述讼争店面。林某于2013年2月16日向福州中院提出异议之诉，请求确认《房屋买卖合同》有效，请求停止对上述房屋的执行。而刘某辩称双方系借款合同关系，期间向林某支付过资金利息。

    【法院审判】

      本案经一审、二审及最高人民法院再审，最终撤销福州中院和福建高院的判决，依法驳回了林某的诉讼请求。

      最高人民法院认为：案涉《房屋买卖合同》买卖店面的约定本身是当事人之间的虚伪意思表示，林某转款用途明确载明为“借款”，而约定房价款远低于市场价值，且约定刘某在过户日期到期前反悔及反悔的违约金等，与理性自然人的通常做法不符，明显不符合常理，刘某与林某签订案涉《房屋买卖合同》的真实目的是以案涉店面担保刘某本金为800万元、借款期限为三个月、利率为日3‰的债务的履行，当事人间达成一致的真实意思即隐匿行为是将案涉店面作为借款合同的担保。

      根据《民法总则》第一百四十六条之规定，本院认定案涉《房屋买卖合同》本身作为伪装行为无效，而借款担保作为隐藏行为，在不违反法律、行政法规的强制性规定的情况下，可以肯定其在当事人之间的合同效力。

    【律师点评】

      1、关于《民法总则》第一百四十六条，虚假意思表示的构成要件：

      (1)当事人意思表示虚伪，即当事人的表示行为与真实意思不一致，如本案名为房屋买卖，实为借款。

    （2）当事人相互明知意思表示虚伪。

    （3）各方当事人就虚伪表示的内容达成合意。

      2、本案，林某与刘某的行为即属于该规定的情形。林某签订《房屋买卖合同》的目的，是以房屋作为其借款担保，在刘某到期无法偿还借款时，可直接实现以房抵债，但事与愿违。其以此方式进行借贷，即存在以下风险：

    （1）合同无效的风险：《房屋买卖合同》是双方的虚假意思表示，合同一经法院确认无效后，林某无权主张房屋所有权；

    （2）担保效力的风险：双方真实意思表示是以房屋作为借款的担保，但无法依据《房屋买卖合同》办理抵押登记，且实际也没有依法办理抵押登记，抵押权不成立，林某无权对房屋主张优先受偿；

    （3）担保财产本身的风险：案涉房屋尚未取得房屋产权证，无法办理抵押登记，即借款时担保财产便存在瑕疵，不具备担保的能力。

    （4）“以物抵债”的风险：《物权法》第一百八十六条、《担保法》第四十条、第六十六条的规定，明确不得在合同中直接约定“以物抵债”。也就是说，即使林某与刘某签订的是借款合同，但合同约定了“债务履行期限到期后无法偿还的，以XX房屋抵偿债务或房屋所有权归债权人”，也存在该条款被认定无效的风险。

     【律师提示】

       1、合同应当根据真实的意思表示订立，全面清晰的约定各方的权利义务，确保合同的有效性，方能为各方的履行行为提供合同依据，并约束各方的履约行为；

       2、在借款合同中，尤其金额较大的借款合同，建议要求借款人提供有效足额担保，如房屋、土地、股权等，并办理登记手续；

       3、如在债务人无法偿还债务时，且双方同意“以物抵债”的，双方可就该财产作价另行签订买卖合同，并明确以转让价款抵偿债务，按买卖合同完成交付办理变更登记，以实现债权。