【导言】

      房屋买受人应当及时办理过户，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，只有在非因买受人自身原因未办理过户登记的情况下，才能享有排除强制执行的民事权益。

【案情简介】

      张某与王某、张某1民间借贷纠纷一案，一审法院于2016年3月28日作出（2015）榆中民三初字第00130号民事判决，判决生效后，张某向一审法院申请强制执行。在执行过程中，作出（2017）陕08执81号之二执行裁定，续查封被执行人王某名下位于陕西省神木市（产权证号：神木县房产证神木镇字第2××5号）房屋。2019年2月27日，刘某、李某向一审法院提出书面异议。2019年4月16日，一审法院作出（2019）陕08执异50号执行裁定，驳回刘某、李某的异议请求。刘某、李某不服，向一审法院提起案外人执行异议之诉。

      另查明，2008年9月14日，王某、张某与刘某、李某签订了《购房契约》，主要内容：王某、张某自愿将神木市神木镇××村××排××号住房整体出售给刘某、李某，房屋价格为57.38万元。张某向刘某、李某出具收条两张，内容：收条，今收到刘某、李某购××村××排××号房款叁拾贰万叁仟捌佰元整（323800），张某，2008年9月15日。收条，今收到刘某、李某购买××村××排××号房款贰拾伍万元整（250000），张某，2008年10月16日。

【法院审判】

      本案的争议焦点是刘某、李某就涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案外人有证据证明其向被执行人购买的房屋符合上述法律规定的条件，有权就执行标的享有排除强制执行的民事权益。

      本案中，根据前述条件进行审查，刘某、李某与王某签订的《购房契约》是2008年9月14日，且于2008年9月14日、2008年9月15日分两次支付购房款573800元，王某前妻张某分两次出具收条对付款金额进行确认，并自购买房屋至今居住在涉案房屋。一审法院查封涉案房屋时间为2014年，故本案中刘某、李某与王某签订合同、付款、转移占有房屋均在查封之前。本案应重点审查刘某、李某与王某未办理过户手续是否存在过错、是否其二人自身原因所致。

      本院认为，对于“非因买受人自身原因”的理解，一般而言，买受人只要向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出办理过户登记请求的积极行为，可以认定为符合该条件。王某作为本案卖房人、被执行人，对案件事实的查明起关键性作用。王某一审、二审均未到庭参加诉讼，再审审查中王某到庭陈述：刘某、李某购买房屋后，联系王某办理过户手续，因王某在外地，不能配合办理。后来王某更换了两次手机号。证人张某的证言能够与之印证。故王某已认可刘某、李某向其提出办理过户登记请求的积极行为，是王某的原因导致未能办理。刘某、李某对此已完成举证。目前亦无证据证明刘某、李某与王某存在恶意串通、虚假诉讼等损害张某债权的情形。故刘某、李某的请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，享有足以排除强制执行的民事权益。

【律师点评】

      房屋实际买受人只有在一定条件下才能对登记在被执行人名下的不动产提出强制执行异议。其一，要在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；其二，要在人民法院查封之前已合法占有该不动产；其三，已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；最后，非因买受人自身原因未办理过户登记。很多买受人因为自身原因，一直没有及时要求办理过户，如果不具备提出办理过户登记请求的积极行为，可能难以排除强制执行。买受人要及时向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出办理过户登记请求。

【法律小贴士】  

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

      第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”