【导言】

       被执行人因金钱债务被法院强制执行，其名下尚未取得产权证的房屋被法院依法查封后，卖方起诉解除《商品房买卖合同》，卖方可凭法院解除合同的生效判决排除执行，但需返还剩余购房款。

【案例】

        一鸣科贸公司与潘晓、山东鸿发建筑工程有限公司、潘倩民间借贷纠纷一案，一审法院于2016年12月23日作出民事调解书，该案当事人达成如下协议：一、潘晓、山东鸿发建筑工程有限公司偿还一鸣科贸公司借款本金共计400万元、利息741026元及利息·····该案诉讼中，一鸣科贸公司申请对潘晓、潘倩的房屋查封，一审法院于2016年10月8日作出民事裁定书，将潘晓的两处房屋及潘倩所有的位于日照市山海路南海天艺墅西区房屋查封；并于2016年10月9日向日照市不动产登记中心作出协助执行通知书，送达回证备考记载“查封2016.10.9日-2019.10.8日潘倩未出证无法办理查封”。

       调解书生效后，潘晓、山东鸿发建筑工程有限公司、潘倩未履行付款义务，一鸣科贸公司已向一审法院申请执行。2017年12月4日，一审法院作出执行裁定书查封了潘倩所有的位于日照市山海路南海天艺墅西区产。该案执行过程中，日照振远置业有限公司作为案外人以潘倩的银行按揭贷款逾期，案外人已经承担担保责任，且已经通过仲裁解除了双方签订的商品房买卖合同为由，主张其系涉案房屋的所有权人，要求解除涉案房屋的上述查封，并提出执行异议，一审法院于2018年6月6日作出执行裁定书，驳回日照振远置业有限公司的异议。后，日照振远置业有限公司不服，于2018年6月26日提出本案案外人执行异议之诉。

        另，日照高新区东汇小额贷款有限公司与山东鸿发建筑工程有限公司、临沂万泰房地产开发有限公司、日照东方棉业有限公司、高俊松、潘晓、鲍德杰、肖峰、潘倩借款合同纠纷一案，日照经济技术开发区人民法院于2016年9月26日作出民事调解书，该案当事人达成如下协议：一、山东鸿发建筑工程有限公司于2016年10月20日前一次性偿还日照高新区东汇小额贷款有限公司借款本金420万元及利息103.32万元，2016年10月20日之后的利息按月利率千分之二十计算至实际履行之日；二、临沂万泰房地产开发有限公司、日照东方棉业有限公司、高俊松、潘晓、鲍德杰、肖峰、潘倩对山东鸿发建筑工程有限公司应承担的借款本金、利息、诉讼费用承担连带清偿责任···日照高新区东汇小额贷款有限公司作为申请执行人申请执行被执行人山东鸿发建筑工程有限公司、临沂万泰房地产开发有限公司、日照东方棉业有限公司、高俊松、潘晓、鲍德杰、肖峰、潘倩履行给付义务，日照经济技术开发区人民法院于2018年3月20日作出执行裁定书，裁定提取潘倩在日照振远置业有限公司处购房款1812434.62元，该院同日作出协助执行通知书要求提取潘倩在日照振远置业有限公司的购房款1812434.62元。振远置业公司及原审第三人均认可该院已经执行该部分房款。

【法院审理】

        一审法院认为合同解除后，振远置业公司享有的系返还房屋的合同权利，该合同权利是一种债权，而本案一鸣科贸公司作为申请执行人享有的是金钱债权，两者在性质上都是债权，振远置业公司以合同解除就应享有涉案房屋的所有权无法律依据，因此驳回了振远公司的诉请。

        二审法院撤销了一审判决，并确认案涉房屋为振远公司所有，不得执行。

        再审维持了二审法院判决。

        再审法院认为，申请执行人一鸣科贸公司系申请执行金钱债权，振远置业公司对案涉房产享有的是物权性质的返还请求权；同时，日照经济技术开发区人民法院在另案中提取了潘倩在振远置业公司的涉案房产的购房款，可以认定振远置业公司返还了潘倩的案涉房产购房款。故原审法院依据上述事实，认定振远置业公司对案涉房产的权利足以排除法院的强制执行，具有事实依据。

        其次，法院在执行程序中对被执行人所采取的强制执行措施，应当以其责任财产为限。责任财产是指民事主体用于承担民事责任的各项财产及权利总和。民事主体以责任财产为限对外承担法律责任，债权人不能要求债务人用其责任财产之外的财产偿付债务。具体到本案中，一鸣科贸公司申请查封、执行的案涉房产，系由振远置业公司开发建设；2013年7月15日振远置业公司与潘倩就案涉房产签订了《房屋买卖合同》，该合同虽经过登记备案，但根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，不动产未经登记不产生物权效力，因而该《房屋买卖合同》不产生物权效力，现有证据不足以认定潘倩系案涉房屋的所有权人，故案涉房屋不属于潘倩的责任财产。

【律师点评】

        案涉房屋尚未办理房屋产权转移登记，根据不动产物权登记取得原则，此时买受人尚未取得房屋所有权，卖方起诉要求解除《买卖合同》后，卖方依据生效判决取得对争议房产的物权性质的返还请求权。上述案例中，虽被执行人存在其他债务，但该债务为金钱债权，基于物权先于债权原则，以及《最高人民法院关于印发<全国法院民商事审判工作会议纪要>的通知》第124条规定，卖方可凭生效判决，通过案外人执行异议之诉排除法院对案涉房屋的强制执行。本案虽系解除合同而非合同无效，合同解除后，卖方同样负有在扣除买受人应承担的违约金等费用后，向买受人返还剩余购房款的义务，将出让人返还剩余购房款作为排除执行的条件，方能平衡各方当事人的利益，彰显公平。

【法律小贴士】

       《民法典》第二百零九条   不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。（原《物权法》第九条）

       《最高人民法院关于印发<全国法院民商事审判工作会议纪要>的通知》第124条  在金钱债权执行中，如果案外人提出执行异议之诉依据的生效裁判认定以转移所有权为目的的合同（如买卖合同）无效或应当解除，进而判令向案外人返还执行标的物的，此时案外人享有的是物权性质的返还请求权，本可排除金钱债权的执行，但在双务合同无效的情况下，双方互负返还义务，在案外人未返还价款的情况下，如果允许其排除金钱债权的执行，将会使申请执行人既执行不到被执行人名下的财产，又执行不到本应返还给被执行人的价款，显然有失公允。为平衡各方当事人的利益，只有在案外人已经返还价款的情况下，才能排除普通债权人的执行。反之，案外人未返还价款的，不能排除执行。